Рынок жилья в России может обвалиться еще до конца 2008 года 

AlexAdmin писал :

Банковские кредиты - это система не для реальных бизнесменов, а для заведомых неудачников, которые рискуют всем в погоне за призрачными надеждами. Иногда взяв кредит можно не проиграть. Так же и в рулетку можно иногда выигрывать. Но, по большому счёту, ориентация на кредиты - это стратегия проигрыша.

Алекс тебе всетаки стоит прочитать Кессена... Он наоброт советует занимать где только можно..НО..только для вкладывания в дело...При разумно вложенном кредите скорость развития бизнеса возрастает в разы... А бедным деньги давать нельзя..Они их профукают..

Dim252 писал :Он наоброт советует занимать где только можно..НО..только для вкладывания в дело...При разумно вложенном кредите скорость развития бизнеса возрастает в разы...

Да-а-а, и вообще, занимать где только можно - это архивыгодно, особенно если потом не отдавать

На всякий случай, напоминаю: чтобы взять в банке кредит на некоторую сумму надо уже иметь существенно бОльшую сумму в виде пассивов.

Например, если хочешь занять 10 миллионов рублей в виде живых денег, то тебе нужно уже иметь хотя бы 15 миллионов, замороженных в виде неких пассивов. Например, в виде всё той же недвижимости.

Допустим, у нас есть некий бизнес, приносящий 100% дохода за год.
Допустим, у нас есть недвижимость на 15 миллионов.

Из одних и тех же стартовых условий есть два варианта финансирования нашего бизнеса:

1. Банковский вариант.
Берём кредит 10 миллионов под 20% годовых под залог недвижимости стоимостью 15 миллионов. Вкладываем в бизнес. Через год получаем 20 миллионов. Отдаём банку кредит с процентами, 12 миллионов, и в итоге имеем 8 миллионов прибыли. Круто!!! Мы заработали 8 миллионов!!! И банк освободил нашу недвижимость от залоговых обязательств.

2. Безбанковский вариант.
Продаём нашу недвижимость и выручаем 15 миллионов. Вкладываем в бизнес эти деньги и через год получаем 30 миллионов. Обратно покупаем недвижимость за 15 миллионов и имеем 15 миллионов чистой прибыли. Как-никак, это в два раза больше, чем в банковском варианте.

Вопрос: что выгоднее, заработать 8 миллионов, или заработать 15 миллионов, имея одни и те же стартовые условия, один и тот же бизнес? Ответ вроде бы очевиден))

Добавление:
Но это ещё не всё!)))
давайте рассмотрим ситуацию, когда дело не заладилось.
Допустим, вместо ожидаемых 100% прибыли мы через год получили только 10% прибыли. Что в этом случае мы имеем в зависимости от разных схем финансирования?

1. Банковский вариант.
Прошел год, мы должны банку 12 миллионов. Реально на руках мы имеем 11 миллионов. Рассчитаться с банком мы не можем. Новый кредит нам никто не выдаст, т.к. не погашен старый. Мы бегаем, ищем этот несчастный миллион, а люди крутят пальцем у виска - хочет занять миллион! ха-ха.. идиот. Негде нам взять миллион. И продать нечего, недвижимость-то наша под залогом в банке. И родственничков богатых нет. Что делать? Идём в банк...
А банк и говорит: тэкс.. рассчитаться, стало быть, не можем-с.. Стало быть, придётся продать ваш залог в погашение кредита, правильно? Прааавильно. Тэкс. Выставляем вашу недвижимость на продажу.
А почём? У вас есть ВЫБОР! Либо мы продаём вашу недвижимость быстро, но дёшево, либо медленно и дорого, но всё это время вам будут идти штрафы и пени согласно кредитного договора. Что выбираете?
Допустим, мы выбираем быструю продажу чтобы рассчитаться немедленно. Банк продаёт нашу 15-миллионную недвижимость, допустим, за 12 миллионов. Это нам ещё повезло. Банк забирает себе 12 миллионов. Банк доволен, он получил своё. Мы - тоже довольны, что ещё неплохо отделались, была у нас недвижимость на 15 млн, мы год прокрутились, а в итоге остались без недвижимости, зато имеем 11 млн на руках, у нас есть шанс начать всё с нуля... Неплохо! Мы потеряли всего-навсего 4 миллиона!

2. Безбанковский вариант.
Мы продали недвижимость за 15 млн, вложили в дело, получили 10% прибыли. У нас на руках 16.5 млн рублей.
Мы берём 15 млн, выкупаем назад нашу недвижимость, и имеем полтора миллиона прибыли.

Итак, одни и те же стартовые условия, один и тот же бизнес, один и тот же уровень риска, но, в банковском случае в итоге 4млн убытка, а в безбанковском - 1.5 млн прибыли. Что выгоднее?:)

Админ, ты щас такую ерунду написал...
да и вообще, вы че несете, знатоки?
во-первых... если получаешь такую прибыль - это хорошо, но недвижимость имеет за год шанс вырости в цене - ты не купишь ее за 15 лимонов, это факт.
По поводу банков и ипотеки...
Че такое ипотека? Это когда в банке залогом является недвижимое имущество, приобретенное на полученные из банка деньги...
именно ОНО и НИЧЕГО БОЛЬШЕ является обеспечением по кредите.
Если вам кто-то придет и скажет - давай деньги - шлите его в ... ну вы поняли куда - это раз.
Во-вторых, банк НИКОГДА намеренно не разорвет договор - это бред
Банк НИ ОДИН не занимается выбиаеним долгов - это делают коллекторские фирмы и бюро... если это долги не Руссскому стандарту.
Если прийти в банк и сказать: у меня проблемы... я не могу платить по кредите - давайте решать будем эти проблемы - банк наоборот поможет...
Если он будет разрывать договора - то ХРЕН потом АИЖК у него чего выкупит...
короче стока херни написали вы тут...
аш жуть

а вы вообще как себе представлете процедуру добавления залогового имущества?
ну вот... скажем взял я кредит... ипотеку то есть...
а потом что происходит? Банк продает ее в АИЖК или подобную организацию...
и что дальше?
банк решает себе навариться? или АИЖК требует с него чего-то в добавок?
не, ну проясните ситуацию... может я чего-нибудь не понимаю...
если всем просто дружно послать банки - то в выигрыше никто не будет - просто недвижка тогда будет стОить опять как в 99 году - 300 тыщ за трехкомнатную квартиру.

Насколько я поняла в АИЖК передаются только те кредиты, которые оформлены "по-белому", т.е. с реальной справкой о доходах. А без справки и первоначального взноса дают кредиты банки на свой страх и риск, соответственно и деньги могут потребовать назад в любой момент.
В договоре много нюансов по досрочному возврату денег банку, в том числе и если вы задержали очередной платеж даже на небольшой срок более 2-х раз.

нет, АИЖК проверяет кредиты... но не всегда.
К тому же все может быть белым и пушистым, а например такая вещь как ОЦЕНКА квартиры - не совсем верная....
ну там много нюансов, короче... портфель по АИЖК на скока я знаю обычно составляет в районе 90% от всех сделок в банке...

Zig писал(а) :но недвижимость имеет за год шанс вырости в цене - ты не купишь ее за 15 лимонов, это факт.

Смешно, ейбогу :)
Вот эта абсолютная уверенность, что недвижимость может в цене ТОЛЬКО РАСТИ, она поистине умиляет)))
(на всякий случай поясню, что в приведенных выше расчётах в качестве объекта-пассива была выбрана недвижимость чисто условно, это могло бы быть всё что угодно другое, хоть вагон сахара)

Zig писал(а) :Че такое ипотека? Это когда в банке залогом является недвижимое имущество, приобретенное на полученные из банка деньги... именно ОНО и НИЧЕГО БОЛЬШЕ является обеспечением по кредите.

Ну то есть если недвижимость упала в цене, например, в десять раз, то можно кредит вообще не возвращать - пусть банк забирает себе обесцененную квариру, и ничего более)))
Вот интересно даже стало - неужели и правда есть такие банки, которые никак не прописывают в кредитном договоре такую ситуацию, когда залог по каким-либо причинам перестал обеспечивать сумму кредита.

Zig писал(а) :банк НИКОГДА намеренно не разорвет договор

Золотые слова!!! Зачем банку разрывать договор, когда именно согласно договора клиент должен банку кучу денег? Если разорвать договор, то получается, уже не должен!)))
Наоборот, банк вместо того чтобы разрывать договор - будет всячески трястись над этим договором и цепляться за каждую его букву, чтобы отжать с клиента по максимуму, именно согласно кредитного договора.

Zig писал(а) :Банк НИ ОДИН не занимается выбиаеним долгов - это делают коллекторские фирмы и бюро...

Ну это уже на усмотрение банка. Какие-то банки сами занимаются, какие-то поручают фирмам. Как какому банку захочется, так он и делает.

и какой вывод из твоих слов?
что банк разхорвет договор?
или что нельзя отказаться от уплаты?
Если я нарушаю договор банковский - то это не уголовное дело, если чо...
Банк не может расчитывать на то, что отнимет у меня имущество - на мне ничего может не быть, поэтому то что вы тут говорите - это вообще не типовая ситуация.
типовая ситуация - когда я отказался платить - банк, кстати на выбор, либо совместно продаем имущество, либо он просто забирает его сам, остается с залогом.
вот и вся процедура.

Zig писал(а) :....либо совместно продаем имущество, либо он просто забирает его сам, остается с залогом.
вот и вся процедура.

В 90х это уже проходили - вместо активов у банков оказались в рапоряжении развалившиеся здания цехов, псевдозаводы и т.д.
То есть вместо того, чтобы работать в своём направлении, банки перепрофелировались в "риэлторские конторы"! )))) Шутка конечно... но походу ты Зиг не догоняеш - повтора не будет!
Живьём бы увидеть договор на ипотеку! ))) любопытно блин...

а по другому быть не может...
договоры.. ну и к чему они меня обяжут? к штрафам?
ну вот работаю я... и вдруг лишился работы... что делать?
имущества у меня нет кроме ипотечной квартиры... они на меня штраф накладывают? или что? или сажают в тюрьму?
а зачем тогда квартира ипотечная?
не все так опасно, как вы говорите, на самом деле...
тогда бы половина америкашек сидело в тюрьме, отказавшись платить.
Уголовка только тогда, когда я подделал документы, а кредит оказался проблемным - тогда Органы могут заняться... в остальном случае - только административка. Ну ессно присвоение залога.

РРРРРы писал :В 90х это уже проходили - вместо активов у банков оказались в рапоряжении развалившиеся здания цехов, псевдозаводы и т.д.
То есть вместо того, чтобы работать в своём направлении, банки перепрофелировались в "риэлторские конторы"! )))) Шутка конечно... но походу ты Зиг не догоняеш - повтора не будет!
Живьём бы увидеть договор на ипотеку! ))) любопытно блин...

это мало того что есть до сих пор, но и будет всегда, пока не будет устраиваться тщательная проверка залога. Знаю человека, который брал кредит под залог купленной машины и потом не платил, банк просто забирал тачку. Ну я в подробности не вдавался, там фишка была в оценке машины и в реальной цене её покупки, разницу он забирал себе, а тачку оставлял банку в общем))) Делал так несколько раз, пока все банки не послали

просто есть оценочные компании, которые живут этим (завышением оценки). Имена приводит не буду... я думаю все и так знают самых ЛУЧШИХ :)

Товарищ Зиг не читатель, он писатель

:)

Сантехник-экстремал писал :Товарищ Зиг не читатель, он писатель

:)

в общем всё с этим со всем ясно... и с зигом и с банками, но что всё таки творится с ценами на жильё то ???? )))

VS писал :

глупые дядьки какие то :) зачем беднякам то давать займы? займы надо успешным купцам давать, чтобы оборот был

Твой вопрос из серии:
А зачем банки дают потребкредиты, когда можно дать денег Газпрому

Только одна пробема, Газпром под такие % просто брать бабло не будет

Посмотри сколько годовых платят по своим еврооблигациям крупные компании
То-то же